新築マンション対中古マンション!かかるお金はどれくらい違う?

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新築マンションと中古マンション。購入するときに、どちらのほうが有利なのか迷う人は多いでしょう。一般的に中古マンションの方が安いというイメージがありますが、実際のところはどうなのか検証します。

物件価格自体は中古マンションが有利

程度の差はありますが、同じエリアであれば、一般的に中古マンションの方が新築マンションより割安です。交通利便性の高い都心部の築浅物件ではまれに逆転現象も見られますが、全国的に見ても価格の面では中古マンションの方が有利といえます。では、なぜ新築マンションの方が中古マンションより高くなるのか、理由を考えてみましょう。

日本では新築志向の人が多い
日本では昔から根強い新築志向があります。国土交通省の「平成26年度土地に関する動向」によれば、「所有したいと思う住宅は新築か中古か?」という質問に対し、61.2%の人が「新築」と答えています。「新築中古どちらでも良い」という人は32.9%いるものの、「中古」と答えた人は1.4%にすぎず、新築志向の強さがうかがえます。
新築マンションは広告宣伝費分が上乗せされる
新築マンションは、建てれば簡単に売れるわけではありません。競合物件も多いので、当然広告宣伝費を投入して、新聞の折り込みチラシやテレビコマーシャル、インターネット広告などを介して物件をアピールする必要があります。こうした広告宣伝費に加えてモデルルームの開設費用や人件費、その他の諸経費が本体価格に上乗せされているのです。中古マンションでも広告宣伝費はかかりますが、新築マンションに比べると少ないでしょう。
マンション価格は時間の経過とともに下がる
新築マンションは買って住みはじめた瞬間から価格が下がっていきます。「新築」と呼ばれるのはわずかな期間にすぎません。価格の下がり方は物件ごとに異なりますが、目安として、築10年経過で3割前後、築20年経過すると4~6割程度下がるといわれています。エリアや物件の条件によっては、もっと大きく下がることも珍しくありません。裏を返せば、新築マンション(竣工後1年未満で未入居のマンション)の時期は最も価格が高くなるのです。

中古マンションはリフォーム費用と諸費用に注意

では、中古マンションの方が必ずお得といえるのでしょうか?ここでは中古マンションにかかるコストについて考えてみましょう。

中古マンションのリフォーム費用
よほどの築浅物件でない限り、中古マンションではリフォームが必要になることが多いです。リフォーム費用は業者によって異なりますが、一般的に、キッチンやリビングなら各100~150万円、浴室、トイレ、洗面所、寝室、玄関なら各50~100万円、フルリフォームなら200~300万円程度が目安といえます。リフォーム費用をかけすぎると、結果的に「新築とコストが変わらなかった」「新築より高くなってしまった」ということにもなりかねません。価格重視で中古マンションを選ぶのであれば、リフォーム費用もあらかじめ予算に見積もっておく必要があります。
中古マンションの諸費用
マンション購入時の諸費用合計額は、一般的に中古マンションの方が高いです。マンション購入時には、新築でも中古でも登録免許税や印紙税、司法書士への報酬、ローン手数料、火災保険料、団体信用生命保険料などがかかります。加えて中古の場合は、売買の仲介会社に仲介手数料を支払う必要があるのです。仲介手数料は物件価格の3%+6万円が上限でかつ消費税もかかるため、例えば物件価格3,000万円の仲介手数料は約104万円になります。

税金の違いは?

最後に、新築マンションと中古マンションの税制優遇措置を見てみましょう。

税金面では新築マンションが有利
マンション購入に伴う税金面での最大の関心事といえば、やはり住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)を受けられるかどうかでしょう。新築マンションの場合は、投資用マンションなどでなければおおむね受けられますが、中古マンションの場合は、物件の築年数や技術的基準などの条件もあります。
固定資産税も、新築マンションに限って税額が軽減される特例があります。不動産取得税ではいずれも税額軽減の特例がありますが、中古マンションの場合は築年数によっては控除額が小さくなるのです。税金に関しては、新築マンションのほうが有利といえるでしょう。

マンションは人生で最も大きな買い物のひとつです。新築マンションと中古マンションのメリット・デメリットを理解して、慎重に比較検討したうえで自分のライフプランに合ったマンションを購入しましょう。

参考:
  • 国土交通省|平成26年度土地に関する動向
  • 国税庁|中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)
  • 本ページの内容は掲載時点での情報です。

ライター紹介

一色徹太
1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP®認定者
金融商品や保険を販売しない中立的な独立系のファイナンシャル・プランナーとして、個人のマネー・ライフプラン相談、講演・セミナー、執筆等に従事。東証(東京証券取引所)でJPXアカデミー講座の講師も務めている。
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