安いからおトク?定期借地権付き物件ってどうなの?

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不動産広告で「定期借地権付き」と書かれた物件をちらほら見かけます。通常の物件に比べて安価なことが多く「これなら買える!」と思った人もいるのではないでしょうか?そもそも「定期借地権」とは何でしょうか。特徴や注意点をご紹介します。

定期借地権付き物件と普通の物件との違い

定期借地権とは、その名の通り“土地を借りる権利”のこと。「借地借家法」という、土地や建物の貸し借りについて定めた法律に規定されています。通常のマイホーム購入では土地を取得し、賃貸の場合は地主所有の家や部屋を借りますね。定期借地権の場合、土地の所有者は元のままですが、一定の期間内で借主が家を建てられます。通常のマイホーム購入や賃貸とは異なる性質の権利なのです。

契約期間が終了したら、更地にして返す

定期借地権には事業専用のものや、期間満了後に建物を譲渡するものなどもありますが、ここでは身近な「一般定期借地権」の特徴を見ていきましょう。

  • 土地を借りる期間は50年以上
  • 用途に制限はない(住宅以外に店舗や事務所利用も可能)
  • 期間満了時は原則として更地にして返還する

期間は50年以上と定められており、契約更新はありません。また、契約満了時に、土地所有者に建物を買い取ってもらうこと(建物買取請求)もできません。そのため、仮に建て替えによって建物が新築同然だったとしても、契約期間終了後は原則として解体して返還することになります。

定期借地権付き物件にかかるお金は?

定期借地権付きの物件を購入する際は、通常の物件を購入する時とは異なる独自の費用が発生します。

  • 保証金・敷金
    通常、保証金を支払うと将来返金されます。敷金も原則は返金されるものですが、土地所有者に損害を与えた場合(例えば賃料延滞)は戻ってこないこともあります。一般的に、保証金と敷金はどちらか片方のみ必要なケースが多いです。
  • 権利金
    長期間土地を借りるために最初に支払う費用です。
  • 地代
    土地の使用料、もしくは権利料金と考えればいいでしょう。支払い方法は毎月、一定期間前払い、全額前払いなどがあります。
  • 解体費用
    更地で返還するという条件があるため、解体積立金や一時金(基金)が求められるケースも多いです。

以上が主な費用です。なお、土地は貸主のものなので、固定資産税は建物分のみとなります。
必ずしも全ての費用がかかるわけではなく、個々の契約・物件によって内容は異なります。初期費用が多い場合もあれば、初期費用が少ない分、継続的に支払う費用が多くなる契約もあります。契約前にしっかり内訳を確認しておきましょう。

最大のメリットは価格が安いこと!

定期借地権は、土地を所有するのではなく利用する権利です。そのため、通常の一戸建てや分譲マンションを購入するより、一般的に費用が30~40%安くなります。お値打ち物件を探す、もしくは同じ価格でより好条件の物件を探すのもいいでしょう。
また、契約で制限されるケースもありますが、基本的に利用方法は居住に限られません。建物を貸し出して自身が賃料を得ることも可能です。権利の幅が広く、柔軟に対応できるのも強みだといえます。

住宅ローンが借りづらい?注意したい点

一方で、費用面や利用時の注意点もあります。

費用面での注意点
住宅購入費用は高額なので住宅ローンを利用する人が多いですが、定期借地権付き物件の住宅ローンを取り扱う金融機関は限られます。担保価値が低いため、敬遠されているというのが主な理由でしょう。取り扱いがある金融機関においても、できるだけ頭金を多く、返済期間を短くすることをオススメします。返済期間の短縮が難しい場合はフラット35も利用可能です。
老後や売却に関する注意点
例えば、30歳のときに50年契約の定期借地権付き物件を購入したとします。50年後の80歳で住まいを失うことになるので、その後の居住場所を準備しておかなければなりません。
また、途中売却に関しても残りの契約期間が短ければ難しいのが実情です。通常の物件と比較して買い手が少なく、物件によっては売却が難航するケースもあります。

価格の安さが大きな魅力の定期借地権付き物件。上手く利用すれば割安に理想の住まいを手に入れることが可能です。しかし、住宅ローンが利用しづらい、老後に住む場所を検討する必要があるといった注意点もあります。メリットとデメリットを見極め、上手に利用しましょう。

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ライター紹介

横山晴美
企業に所属せず、中立・公平の立場で活動する住宅系ファイナンシャルプランナー。新規購入・リフォーム・二世帯住宅を問わず、家に関することなら購入額から返済計画まで幅広く対応。また、住宅購入は家計・教育費・老後資金・相続など多くの視点が必要なため、ライフプランを見据えた相談を行う。
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