もらえるわけじゃないの?わかりづらい住宅ローン控除を簡単に解説!

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家を買って住宅ローンを利用する人は、ぜひ知っておきたい住宅ローン控除。なんとなくおトクな制度だということは知っているけど、詳しい仕組みは知らないという人もいるでしょう。「うっかり手続きを忘れてしまった」という声もときどき聞かれます。わかりやすく解説しましょう。

住宅ローン控除とは?

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)というのは、住宅ローンを組んで自分が住むための住宅を新築、取得あるいは増改築した場合に適用されるおトクな制度。年末時点の住宅ローン残高を基準として、一定割合相当額の税金が戻ってくる税制優遇制度(税額控除)です。10年間にわたって所得税の一部が控除され、所得税から控除しきれない場合、残額は住民税から控除されます。

個別の条件によって細かい要件がある

新築住宅、中古住宅、増改築など、住宅ごとに築年数や床面積などについて一定の要件があります。
ほかにも、

  • 控除対象となる住宅ローンの返済期間が10年以上であること
  • 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下(会社員の場合は給与所得控除後の金額)であること
  • 住宅を取得した日から6か月以内に入居して、その年の12月31日まで引き続き住んでいること

など、いくつか要件がありますので、事前に確認しておきましょう。

住宅ローン控除は給付されるわけじゃない

住宅ローン控除を受けるためには、住所地の税務署に所得税の確定申告をする必要があります。その際、金融機関が発行する年末残高証明書や住民票の写し、登記事項証明書、源泉徴収票などが必要です。なお、会社員の場合は、最初の年だけ確定申告をすれば、2年目以降は会社の年末調整で控除を受けることができます。
なかには勘違いをしている人もいるようですが、住宅ローン控除は「住宅ローンを組んだらお金がもらえる」制度ではありません。上記の手続きが必要なことからもわかるとおり、あくまでも「手続きをすることで、納めた税金の一部が戻ってくる」制度です。間違えないようにしましょう。

いくら戻るかは、借りる額やいつ住みはじめたかによる

住宅ローン控除の控除額は、「住宅借入金等の年末残高×住みはじめた年に応じた控除率」で計算されます。
住宅ローン控除制度は何度も制度改正があり、年末残高の上限や控除率がそのつど見直されてきました。そのため、控除額は住みはじめた年や住宅取得時の消費税率などにより異なります。また、国が定める要件を満たした認定長期優良住宅(長期にわたり良好な状態で使用するために、さまざまな措置が施されている住宅)や認定低炭素住宅(二酸化炭素の排出を減らす工夫がなされている住宅)の場合は、一般住宅よりも控除額の上限が高くなっています。

平成26年4月30日~平成31年6月30日までに住みはじめた場合(一般住宅)
ひとつ具体例を挙げてみましょう。
一般住宅で平成26年4月30日から平成31年6月30日までに居住を開始(住宅取得時の消費税率は8%または10%)した場合、1年目から10年目までの控除額は各年末残高の1%(上限40万円)です。つまり、10年間で最大400万円(40万円×10年間)が戻ってくることになります。
ただし、必ずしも400万円が戻ってくるわけではありません。この年間40万円というのはあくまで上限。例えば、住宅ローンの返済が進んで年末残高が4,000万円を切ると、控除額は40万円未満になるでしょう。さらに、あくまで「税金が戻ってくる」制度なので、実際に納めた税金が少なければ、控除額が全額戻らない場合もあります。
10年間で総額いくらの控除を受けられるかは、給与所得や源泉徴収額などによっても変わってきますので、住宅ローンを組む前にシミュレーションしておくことをオススメします。

「繰り上げ返済のしすぎ」に注意!

住宅ローンを組んだら、早く返済しようと繰り上げ返済をすることもあるでしょう。この場合、住宅ローン控除との兼ね合いに注意が必要です。
住宅ローン控除には、前述の通り「返済期間10年以上」という要件があるため、繰り上げ返済をしすぎて返済期間が短くなった場合、控除を受けられなくなることがあります。また、ローン残高が減ることによって控除額が当初の予定より小さくなり、がんばって繰り上げ返済したにも関わらず、場合によっては損をすることもあるのです。


住宅ローン控除はおトクな制度です。住宅ローンを組むのであれば、「知らずに損した」「うっかりしていた」といったことがないよう、きちんと手続きをして適用を受けましょう。

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ライター紹介

一色徹太
1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP®認定者
金融商品や保険を販売しない中立的な独立系のファイナンシャル・プランナーとして、個人のマネー・ライフプラン相談、講演・セミナー、執筆等に従事。東証(東京証券取引所)でJPXアカデミー講座の講師も務めている。
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